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均价3.5万每平!深圳下一个新贵城区在哪里?

发布时间:2019-11-03 09:35:55

资料来源:凤凰房地产深圳站

房地产市场传统的“九金十银”季节已经到了白银十月,只有深圳的房地产市场表现良好,而且还在升温。

国庆节期间,深圳东部平山地区的一栋建筑和盐田区开兆业盐田城市广场三期相继开业。据媒体报道,这两栋大楼的销售都很好。

盐田凯兆业盐田城市广场第三期于10月1日开业,国庆一周售出120套。

位于平山区的一处房产于9月29日获准预售,9月30日该线下选择的房源为摇号,当日房源比例为80%。

要知道,深圳近年来,无论是楼市的热度还是全市的发展重心,都在向西移动,而盐田区和平山区基本上位于深圳辖区的最东端。

深圳东部偏离城市发展轨道的房地产市场为何依然如此火爆?凤凰地产重磅计划《成就:在深圳惠城打造新势力》本期聚焦深圳平山区,分析平山区的发展历程。

深圳的房地产市场“萧条”?

如果我们把时间倒退10年,我们会发现深圳只有6个行政区。近年来,随着经济的发展,深圳不断优化和调整行政区划。龙岗和宝安原本是两个面积太大的行政区,2016年被批准将龙华和平山分开,2018年被批准将光明分开。

平山地区于2017年正式成立。目前,平山区总面积168平方公里,实际管理人口72万。尽管2019年上半年平山区的国内生产总值增长率达到8.5%,仅略低于南山区8.6%的全市增长率,位居第二,但全市各行政区321.49亿的经济总量排名较低。

经济发展水平在很大程度上决定了该地区的房地产价格。平山地区的资产价格水平一直是深圳房地产市场的价格低谷。

深圳官员将不会从今年年中开始公布相关房价数据。我们将从其他几个方面来看屏山房地产市场的现状。

这是2019年深圳各区普通房价标准,也是政府对房地产交易征收的俗称“奢侈品税”的标准。对于高于这一价格出售的房地产,政府将认定它不是“普通住房”,需要缴纳额外的税款。

从图中可以看出,平山“奢侈品税”的起征点只有200万,是全市最低的。比大鹏新区还要糟糕,大鹏新区还没有正式升级为行政区。

这是由房地产中介安居客计算的平山区房地产平均单价。平山区房地产价格稳定在3.5万元/平方米左右。

这个数字比南山区低几倍,南山区也比大鹏新区低。

据凤凰网房地产的了解,它位于平山山区的核心。它由知名开发商泰和运营,潘太和中心广场是一条准地铁14号线,目前平均售价超过40,000/㎡,这可以说是购房者上车相对容易的项目。

至于二手房,来自另一家机构乐友嘉官方网站的数据显示,目前平山区二手房平均挂牌价格为35,100元/平方米,而中粮一品蓝山花园(COFCO Yipin Lan Shan Garden)等受欢迎住房的平均挂牌价格还没有达到前三名。

乐友嘉的统计显示,去年平山地区二手房的周转面积主要集中在60-90 ㎡,而大房子与大房子的周转比例很小。

就租金而言,平山地区的租赁市场相对不活跃。2018年1月平均月租金为35元/㎡。租一套30平方米的单人房只要1000多元,即使对海关的农民来说也很难租。

尽管屏山目前的租金比2014年高出40%,但仍是全市最低的。目前,坪山租房的大部分人都是在附近企业工作的员工,主要的租赁需求是围绕工作。

由此可见,无论是新房市场、二手房市场,甚至是租赁市场,平山区长期以来都是深圳均价均衡的地区。即使在一些研究机构,坪山房地产市场也早已纳入龙岗区。

究其原因,核心因素是平山地处偏远。

导航软件估计,工作日非通勤高峰时段,从福田中心区高速火车站到平山中心广场单程需要1.5小时。

如果你考虑高峰时间,公共交通,或者从南山或宝安出发,那么往返平山将面临巨大的时间成本。

此外,即使平山区的房价属于深圳的一个低谷,如果我们与北上官岗等城市比较,我们会发现在离市区40或50公里的同一地点,平山区郊区的房价仍然相对昂贵。这甚至会导致人们更喜欢租离他们工作地点很近的城市里的村庄和市中心的农民的房子,而不是在平山买房子。

地理位置是一个不可改变的现实,平山乃至整个城市的房地产市场的未来发展甚至反击的希望何在?

交通与工业助力平山转型

缺陷是显而易见的,改进的方向也是如此。打破物理空间格局的方法是交通建设。

大量连接平山和市区的交通设施正在建设中。

就在上个月,闫平航道工程马莲山特长隧道主隧道正式竣工。闫平通道建成后,从金龙大道和平山大道交汇处到盐田延坝高速公路仅需10分钟,进一步节省了平山至深圳的交通费用。此外,南平三期干线今年早些时候通车,外环高速公路和东部过境点等高速公路也在建设中。

这是高速公路。对许多人来说,轨道交通的建设更重要。

目前,平山人民对此很期待。总长约50.34公里的地铁14号线正在向前推进,预计将于2022年建成通车。地铁14号线的最高设计速度为120公里/小时,这将大大方便平山至福田中心区的通勤。平山地铁16号线有更多的车展,预计也将于2022年开通。

地铁线路的开通对房地产市场乃至一个地区经济社会发展的重要性不言而喻。例如,4号线到龙华,11号线到沙井。因此,2022年是平山的重要时间节点。

从长远来看,平山有许多地铁线路,如19号线、31号线和33号线。

地铁的确很方便,但是为了满足公共交通的需要,全线车站实际上对交通效率有一定的影响。考虑到换乘时间,从平山到市区可能需要一分钟以上,可能还要长一点。

然而,平山交通更大的想象空间在于平山高速火车站。

在深圳未来的高铁规划中,西丽站和机场站将新建。另一方面,如果东部的平山站能与中部的福田站、西部的西丽站或机场站连接,并能实现快速交通,那么平山站将形成道路、地铁和高速列车全方位与中心城区连接的局面,并完全融入城市发展趋势。

当然,仅靠交通运输不足以支持城市地区的发展。它还必须得到行业的支持。作为一颗冉冉升起的新星,平山的优势是有土地为大规模工业引进提供空间。

4月25日,深圳市人民政府发布《深圳国家高新区扩建规划》,将面积增加到159.48平方公里,形成“一区两核多园”的高新区发展布局。

平山公园总规划用地面积为51.6平方公里,是南山公园的6倍。平山规划中的国家生物产业基地、国家新能源(汽车)产业基地、出口加工区和国家新型工业化产业示范基地都是中国未来发展和迫切需要的重点产业。

在这种背景下,可以预计,在未来几年,平山将吸引大量高端人才,随之而来的是一大批高端购买力。这将促进平山快速成长为城市新贵,形成城市新贵的环状文化。

许多深圳人不知道的是平山的公共体育设施日益改善。目前,平山文化中心(以下简称“六馆一城”:文化中心、图书馆、电影城、演艺中心、展览馆、美术馆、书城)占地10万㎡。

10月12日,平山大剧院正式投入使用。

根据凤凰网的房地产信息,目前平山中心区被定位为“深圳都市圈东部的创新中心和商业中心”。依托平山“两区两城三区”总体规划,打造“一走廊、四核一环、多元一体化”的生产与城市一体化新格局。今后,将在交通建设、产业升级、公共服务、城市发展等方面全力以赴。它已经成为深圳未来发展的重要增长极。新的经济增长极将形成新的经济圈,并在辐射范围内掀起热潮。

特别是平山高新区,作为深圳国家高新区的两大核心区之一,将与平山中心区相衔接,形成强大的协同创新效应。

可以预见,在相互辐射的影响下,平山高新区和平山中心区迎来了大发展、大建设、大发展的最佳发展时期。

一个交通系统完善、工业特色鲜明、公共设施完善的新兴城市可能是平山未来发展的“形态”。

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